La cuenta que hay que hacer antes de empezar una obra
Construir una casa en la Provincia de Buenos Aires en 2026 requiere mucho más que calcular cuántos metros cuadrados tendrá la vivienda y multiplicarlos por un precio.
El costo final depende del proyecto, la ubicación, el sistema constructivo, la calidad de los materiales, la mano de obra, las características del terreno y una serie de gastos profesionales y administrativos que no siempre aparecen en las primeras estimaciones.
Por eso, antes de comenzar una obra, la pregunta correcta no debería ser solamente:
“¿Cuánto cuesta el metro cuadrado?”
sino:
“¿Cuánto me va a costar realmente terminar la propiedad?”
📊 ¿Cuál es el costo de construir en la Provincia de Buenos Aires?
Uno de los indicadores de referencia para la Provincia de Buenos Aires es el elaborado por APYMECO, que publica mensualmente un costo de construcción por metro cuadrado.
Para agosto de 2026, APYMECO informó:
$2.383.862,97 por m²
El indicador registró una variación mensual del 4,27% respecto de julio de 2026.
Pero hay un punto fundamental: ese valor no representa el costo total que necesariamente tendrá una persona para construir su casa.
La propia APYMECO aclara que su indicador no incluye, entre otros conceptos:
IVA y otros impuestos.
Beneficio del desarrollador.
Compra del terreno.
Gastos de escrituración.
Costos legales vinculados al proyecto.
Por lo tanto, utilizar $2,38 millones como si fuera el precio final de cada metro cuadrado de una vivienda particular sería incorrecto.
📐 ¿Cuánto costaría una casa de 80, 120 o 150 m²?
Si utilizamos el indicador de APYMECO de agosto de 2026 únicamente como referencia matemática, podemos obtener los siguientes valores:
Superficie
Cálculo orientativo
Resultado
80 m²
80 × $2.383.862,97
$190.709.038
120 m²
120 × $2.383.862,97
$286.063.556
150 m²
150 × $2.383.862,97
$357.579.446
Estos números representan una referencia del costo de construcción utilizado por el indicador, no un presupuesto final para construir una vivienda.
La diferencia es importante.
Una casa de 120 m² puede terminar teniendo un costo considerablemente diferente dependiendo de si se trata de una construcción económica, estándar o de alta calidad, de las características del lote y de los trabajos adicionales que requiera.
🏠 ¿Y qué ocurre específicamente en Mar del Plata?
Para quienes están pensando en construir en Mar del Plata, existe una fuente particularmente interesante: el ICC_9, desarrollado por el Colegio de Arquitectos de la Provincia de Buenos Aires, Distrito IX.
Este indicador fue creado para reflejar los costos de construcción de la región y utiliza modelos de referencia propios.
El modelo A1 corresponde a una vivienda unifamiliar de 214 m² ponderados, desarrollada en dos plantas, con tres dormitorios, tres baños, parrilla y espacio para dos vehículos. Contempla construcción tradicional, doble muro, aberturas de aluminio con RPT y DVH, terminaciones de calidad media, calefacción por radiadores y mano de obra registrada.
El historial publicado por el Distrito IX muestra que el costo de referencia de ese modelo pasó de:
$1.657.045/m² en enero de 2026
$1.723.373/m² en marzo
$1.846.745/m² en mayo
$1.971.703/m² en julio de 2026.
Esto permite observar que el costo de construir continuó aumentando durante 2026, aunque el porcentaje de incremento no fue igual todos los meses.
⚠️ Una aclaración importante
El ICC_9 tampoco representa el costo final de comprar un terreno y entregar una casa completamente terminada.
El propio Colegio de Arquitectos aclara que su indicador no incluye:
Terreno.
Derechos de construcción.
Honorarios profesionales.
Gastos generales y administrativos.
IVA.
Gastos financieros.
Rentabilidad de la empresa constructora.
Por eso, no sería correcto comparar directamente el valor del ICC_9 con el de APYMECO como si uno fuera “el precio verdadero” y el otro estuviera equivocado. Son indicadores diferentes, con modelos y metodologías diferentes.
🧱 Construcción económica, estándar y premium
El precio por metro cuadrado también cambia considerablemente según la calidad de la obra.
Construcción económica
Puede priorizar:
Diseño sencillo.
Distribuciones eficientes.
Materiales de gama económica.
Terminaciones funcionales.
Menor complejidad constructiva.
Construcción estándar
Es una vivienda con:
Buena calidad estructural.
Materiales de gama media.
Buenas aberturas.
Instalaciones completas.
Terminaciones de calidad.
Equipamiento convencional.
Construcción premium
Puede incorporar:
Aberturas de alta prestación.
DVH y RPT.
Grandes superficies vidriadas.
Pisos y revestimientos de alta gama.
Climatización avanzada.
Automatización.
Cocinas y baños premium.
Piscina.
Grandes galerías.
Diseño arquitectónico personalizado.
Por eso, dos casas de 120 m² pueden tener costos muy diferentes.
👷 ¿Qué parte del presupuesto se lleva la construcción?
Los datos del ICC_9 permiten observar la importancia de los distintos componentes de una vivienda.
En su modelo A1, por ejemplo, algunos de los principales rubros son:
Estructura de hormigón armado: 16,90%
Carpinterías: 9,25%
Instalación eléctrica: 7,20%
Pinturas: 5,05%
Mampostería: 5,64%
Pisos y revestimientos: 3,76%
Cielorrasos: 3,89%
Revoques: 3,77%
Mobiliario: 3,20%.
Esto demuestra por qué resulta difícil establecer un precio único por metro cuadrado.
Una vivienda no es solamente ladrillos, cemento y mano de obra.
📈 ¿Los costos siguen aumentando?
Sí.
El INDEC, a través del Índice del Costo de la Construcción del Gran Buenos Aires, informó que en agosto de 2026 el costo de construcción aumentó 2,5% respecto de julio.
Dentro de ese incremento:
Materiales: +1,7%
Mano de obra: +3,2%
Gastos generales: +2,2%.
En julio, el índice había registrado una suba mensual del 2,1%.
Esto significa que quien arma un presupuesto de obra debe tener en cuenta que el costo calculado hoy puede no ser exactamente el mismo cuando llegue el momento de comprar los materiales o contratar determinados trabajos.
📋 Los gastos que muchas veces se olvidan
Uno de los errores más habituales es calcular:
Metros cuadrados × costo por m²
y considerar que ese será el presupuesto definitivo.
En realidad, hay que contemplar también:
📐 Proyecto y profesionales
Arquitecto.
Proyecto.
Dirección de obra.
Representación técnica.
Cálculos estructurales.
Instalaciones.
🏛️ Gastos y trámites
Derechos de construcción.
Permisos.
Tasas.
Documentación.
Conexiones de servicios.
🌳 Obras exteriores
Veredas.
Cercos.
Portones.
Parrilla.
Galería.
Piscina.
Parquización.
💡 Equipamiento
Cocina.
Placares.
Muebles.
Artefactos.
Iluminación.
Calefacción.
Aire acondicionado.
⚠️ Imprevistos
Siempre es recomendable contemplar un margen para modificaciones, aumentos de determinados insumos o situaciones que aparecen durante la ejecución.
📍 El terreno también forma parte de la ecuación
En una operación inmobiliaria, no se puede analizar el costo de construir sin analizar el terreno.
Un lote puede requerir:
Movimiento de suelo.
Relleno.
Fundaciones especiales.
Demoliciones.
Nivelación.
Desagües.
Conexiones de servicios.
Además, antes de comprarlo hay que conocer qué permite construir la normativa urbanística.
Un terreno de 300 m² puede tener un potencial completamente diferente a otro lote de la misma superficie ubicado en otra zona.
Por eso, antes de comprar un terreno con la intención de construir, conviene analizar:
Ubicación + normativa + indicadores urbanísticos + servicios + características del suelo + potencial constructivo.
🏗️ Construir no significa necesariamente gastar menos
Este es otro punto importante.
Muchas veces se piensa:
“Si compro un terreno y construyo, seguramente voy a gastar menos que comprando una casa terminada.”
Pero no necesariamente es así.
Hay que comparar:
Comprar una propiedad terminada
Precio de compra + gastos de adquisición + eventuales reformas
contra:
Comprar terreno y construir
Terreno + gastos de adquisición + proyecto + profesionales + construcción + permisos + conexiones + equipamiento + imprevistos + costo financiero + tiempo de obra
Recién después de realizar ambas cuentas se puede comparar correctamente.
💰 Construir para vivir o construir para invertir
La cuenta también cambia según el objetivo.
Si se construye una vivienda para uso propio, pueden justificarse determinadas decisiones relacionadas con gustos personales.
Pero si el objetivo es invertir y posteriormente vender, la pregunta debería ser diferente:
¿Cuánto cuesta construir y cuánto estará dispuesto a pagar el mercado por esa propiedad terminada?
No todo lo que se invierte en una construcción se recupera necesariamente en el precio de venta.
Por eso, antes de desarrollar un proyecto para vender, es fundamental analizar:
Costo total del proyecto → valor de mercado esperado → margen de la operación.
🧮 Entonces, ¿cuánto dinero necesito para construir?
La respuesta correcta es que no existe un único número aplicable a todas las viviendas de la Provincia de Buenos Aires.
Como referencia, los indicadores disponibles permiten observar valores del orden de $2,38 millones/m² para el indicador de APYMECO de agosto de 2026, mientras que el ICC_9 del Distrito IX registró $1,97 millones/m² en julio de 2026 para su modelo específico de vivienda.
Pero esos números no deben utilizarse indistintamente como presupuesto de una casa particular.
La diferencia está en el modelo, los componentes incluidos y la metodología de cada indicador.
Para conocer cuánto costará realmente una obra hay que elaborar un presupuesto específico.
🧱 La construcción empieza antes del primer ladrillo
Construir una casa es una decisión importante y, para evitar sorpresas, requiere planificación.
Antes de comenzar una obra conviene conocer:
1. Qué terreno tengo o voy a comprar.
2. Qué puedo construir en ese terreno.
3. Qué superficie necesito.
4. Qué calidad de construcción busco.
5. Cuánto cuesta realmente el proyecto completo.
6. Cuánto vale una propiedad terminada en esa ubicación.Porque construir no es solamente levantar una vivienda.
Es transformar una inversión en un activo inmobiliario.
Y desde una mirada inmobiliaria, tan importante como saber cuánto cuesta construir, es saber cuánto puede valer la propiedad una vez terminada.
🏠 Fraire Propiedades
En cada proyecto inmobiliario es importante analizar no solamente el inmueble, sino también su ubicación, potencial, costos y valor de mercado.
Construimos confianza…
La información de esta nota tiene carácter orientativo y educativo. Los valores corresponden a indicadores publicados durante 2026 y pueden variar según el proyecto, ubicación, sistema constructivo, calidad, modalidad de contratación y evolución de los costos. Para determinar el costo de una obra concreta debe realizarse un presupuesto profesional actualizado.
Fuentes consultadas: INDEC, APYMECO y Colegio de Arquitectos de la Provincia de Buenos Aires – Distrito IX.