Cuando llega el momento de vender una propiedad, una de las primeras preguntas que aparece es, naturalmente: “¿Cuánto vale?”
La respuesta puede parecer sencilla, pero determinar correctamente el valor de una casa, un departamento, un PH o un terreno requiere mucho más que mirar algunas publicaciones en internet.
En un mercado inmobiliario dinámico, donde existen diferencias importantes entre barrios, ubicaciones, tipologías y estados de conservación, una correcta tasación puede marcar la diferencia entre una propiedad que encuentra rápidamente a su comprador y otra que permanece publicada durante meses.
¿Qué es una tasación inmobiliaria?
Una tasación es una opinión profesional sobre el valor de mercado de un inmueble en un determinado momento y bajo determinadas condiciones.
Para llegar a ese valor se analizan diferentes variables y, principalmente, se compara la propiedad con inmuebles similares que se encuentran en el mercado o que han sido objeto de operaciones.
No existe un único precio para todas las propiedades de una misma ciudad. Incluso dos departamentos ubicados a pocos metros de distancia pueden tener valores diferentes debido a su orientación, estado, piso, luminosidad, cochera, superficie, distribución o calidad constructiva.
Por eso, una tasación profesional busca responder una pregunta mucho más precisa:
¿Cuál sería un valor razonable para esta propiedad dentro del mercado actual, considerando sus características y las condiciones de oferta y demanda?
¿Qué factores determinan el valor de una propiedad?
El valor de un inmueble surge de la combinación de múltiples factores.
1. La ubicación
Es uno de los elementos más importantes.
La proximidad al mar, las avenidas principales, centros comerciales, colegios, espacios verdes y vías de acceso puede generar diferencias significativas de valor.
No tiene el mismo comportamiento una propiedad ubicada en Playa Grande que una de similares características situada en otro sector de la ciudad. Del mismo modo, dentro de un mismo barrio pueden existir diferencias importantes entre una avenida, una calle secundaria o una zona con determinadas características urbanísticas.
2. Superficie y distribución
Los metros cuadrados son importantes, pero no todo se reduce a la cantidad de metros.
Una propiedad de 70 m² correctamente distribuida puede resultar más atractiva que otra de mayor superficie pero con ambientes poco funcionales.
En una tasación se consideran los metros cubiertos, semicubiertos y descubiertos, además de la distribución general y el aprovechamiento de los espacios.
3. Estado de conservación
Una propiedad reciclada, moderna y correctamente mantenida no tiene el mismo valor que otra que requiere una inversión importante.
Instalaciones eléctricas y de gas, baños, cocina, aberturas, pisos, revestimientos, pintura, humedad y estructura son algunos de los aspectos que pueden influir directamente en el precio.
En determinadas propiedades, incluso una buena ubicación puede verse compensada por importantes necesidades de reparación.
4. Orientación, luminosidad y ventilación
Especialmente en departamentos, estos aspectos pueden tener una incidencia considerable.
Un inmueble con buena orientación, ventilación cruzada, vistas abiertas y abundante luz natural suele resultar más atractivo que una unidad oscura o con escasa ventilación.
En una ciudad como Mar del Plata, además, las propiedades con determinadas vistas al mar o a espacios abiertos pueden adquirir un diferencial.
5. Cochera, balcón y espacios adicionales
Una cochera puede representar un factor de valor muy importante, especialmente en determinadas zonas de la ciudad.
También pueden aportar valor un balcón, terraza, patio, jardín, baulera, quincho, parrilla o espacios de uso exclusivo.
Pero nuevamente, el valor de estos elementos depende de su ubicación, dimensiones y funcionalidad.
Precio publicado no significa valor de mercado
Este es uno de los conceptos más importantes para cualquier propietario que esté pensando en vender.
Cuando observamos una propiedad publicada en un portal inmobiliario, estamos viendo un precio de oferta.
Eso no significa necesariamente que ese sea el valor al que finalmente se concretará la operación.
Una propiedad puede estar publicada a USD 120.000 y finalmente venderse por USD 110.000. También puede existir una propiedad publicada a un precio determinado que, por distintas circunstancias, permanezca durante mucho tiempo sin encontrar comprador.
Por eso, para una tasación profesional es importante diferenciar:
Precio de publicación ≠ Precio de cierre ≠ Valor de mercado.
El precio publicado representa la expectativa del vendedor.
El precio de cierre es aquel que finalmente acuerdan las partes.
El valor de mercado es una estimación profesional del precio que razonablemente podría alcanzar el inmueble en condiciones normales de comercialización.
Esta diferencia resulta fundamental a la hora de establecer una estrategia de venta.
¿Cómo se realiza una tasación?
Una tasación profesional comienza con el conocimiento del inmueble.
La visita permite analizar características que muchas veces no aparecen en una publicación: estado real, calidad constructiva, luminosidad, distribución, orientación, vistas, entorno y posibles necesidades de mantenimiento o renovación.
Luego se realiza un estudio comparativo de mercado, buscando propiedades que tengan características similares.
Por ejemplo, para tasar un departamento de tres ambientes en Mar del Plata se pueden analizar:
Superficie.
Barrio y ubicación.
Antigüedad.
Estado.
Piso.
Ascensor.
Balcón.
Cochera.
Orientación.
Calidad constructiva.
Servicios.
Valores de propiedades comparables.
A partir de esa información se establece un rango de valores y, posteriormente, se determina un valor de mercado recomendado, teniendo en cuenta también las condiciones actuales de comercializaciónMar del Plata: un mercado con grandes diferencias según la zona
Uno de los aspectos que hacen particularmente interesante al mercado marplatense es la diversidad de barrios y perfiles de compradores.
Una propiedad cercana al mar puede tener una demanda diferente a una vivienda ubicada en un sector predominantemente residencial.
También existen diferencias entre propiedades destinadas a vivienda permanente, alquiler anual, alquiler temporario o inversión.
Incluso dentro de un mismo barrio, la ubicación exacta puede modificar considerablemente el valor.
Una tasación realmente útil debe analizar el microsector donde se encuentra el inmueble.
¿Qué ocurre con las casas?
En el caso de una casa, además de la superficie cubierta, adquieren especial importancia el terreno y su potencial.
Algunos de los aspectos que pueden analizarse son:
Dimensiones del lote.
Frente y fondo.
Superficie construida.
Calidad de construcción.
Antigüedad.
Estado general.
Cantidad de dormitorios y baños.
Garaje.
Patio o jardín.
Posibilidad de ampliación.
Zonificación.
Potencial constructivo.
Una casa puede tener un valor no solamente por lo que actualmente está construido, sino también por las posibilidades que ofrece el terreno para futuras ampliaciones, reformas o desarrollos, siempre sujeto a la normativa urbanística vigente.
¿Y cómo se valora un terreno?
En un terreno, el análisis cambia.
Además de la ubicación y las dimensiones, es importante conocer su zonificación, indicadores urbanísticos, servicios disponibles y potencial constructivo.
Dos lotes de 220 m² pueden tener valores muy diferentes si uno permite desarrollar determinadas superficies o tipologías y el otro posee restricciones.
Por eso, cuando se trata de terrenos, la tasación debe contemplar tanto el valor del suelo como su potencial.
¿Por qué es importante tasar correctamente antes de publicar?
Establecer un precio adecuado desde el comienzo puede ser determinante.
Un precio demasiado elevado puede reducir la cantidad de consultas, generar poca actividad y hacer que la propiedad pierda competitividad frente a otras alternativas.
Por el contrario, establecer un precio demasiado bajo puede significar que el propietario esté resignando parte del valor que podría obtener.
El objetivo de una buena tasación no debería ser simplemente “poner el precio más alto posible”, sino encontrar un valor que permita posicionar correctamente la propiedad frente a las alternativas existentes.
En definitiva:
Una propiedad bien tasada tiene mayores posibilidades de competir correctamente en el mercado.
La tasación como primer paso para vender
Vender una propiedad es una decisión importante y, para muchos propietarios, representa una de las operaciones patrimoniales más relevantes de su vida.
Por eso, antes de colocar un precio, resulta conveniente conocer qué está sucediendo realmente en el mercado y analizar el inmueble desde una perspectiva profesional.
En Fraire Propiedades entendemos la tasación como mucho más que asignar un número.
Es estudiar la propiedad, comprender su ubicación, analizar sus características, observar el comportamiento del mercado y establecer una estrategia de comercialización acorde.
Porque conocer cuánto vale una propiedad es el primer paso para tomar una buena decisión sobre ella.