Una de las preguntas que más se hacen quienes están pensando en comprar, vender o invertir en una propiedad es: ¿qué va a pasar con los precios de los inmuebles?
La respuesta no es sencilla. El mercado inmobiliario argentino atraviesa durante 2026 una etapa de recuperación y reacomodamiento, pero no se observa un comportamiento uniforme. Los precios pueden evolucionar de manera diferente según la ciudad, el barrio, el tipo de propiedad, su estado, ubicación y, especialmente, su relación con el valor real de mercado.
Por eso, más que preguntarnos simplemente si los inmuebles van a subir o bajar, resulta más útil analizar qué factores están influyendo actualmente en el mercado.
🏠 Un mercado que se está moviendo
Durante 2026, el mercado inmobiliario argentino mantiene un nivel de actividad significativo. Las operaciones de compraventa continúan mostrando un comportamiento relativamente sólido, aunque el crédito hipotecario atraviesa una recuperación más irregular.
Un informe publicado en agosto señaló que las compraventas se mantienen en niveles relativamente altos, mientras que el crédito hipotecario perdió parte del impulso que había mostrado durante 2025.
Esto es importante porque cantidad de operaciones y evolución de precios no son exactamente lo mismo.
Puede existir un mercado con muchas operaciones sin que eso implique necesariamente una fuerte suba generalizada de los valores.
💵 ¿Qué está pasando con los precios?
Uno de los aspectos más importantes de la actualidad es que el mercado parece estar entrando en una etapa donde el precio publicado y el precio efectivamente aceptado por el comprador adquieren cada vez más importancia.
No todas las propiedades aumentan de valor de la misma manera.
Una propiedad bien ubicada, con buena calidad constructiva, documentación en condiciones, cochera, balcón, buena distribución y un precio acorde al mercado puede tener una demanda muy diferente a otra propiedad similar que se encuentre sobrevaluada o necesite importantes reformas.
Por eso, en el escenario actual, la correcta tasación adquiere un papel fundamental.
No alcanza con observar cuánto pide otro propietario por una propiedad similar. Hay que analizar comparables, ubicación, superficie, estado, antigüedad, características particulares, demanda y las operaciones que efectivamente pueden concretarse.
📍 Mar del Plata: un mercado con características propias
En Mar del Plata también se observa un mercado heterogéneo.
Los valores varían considerablemente según la zona y las características de cada inmueble. Los datos de mercado disponibles a septiembre de 2026 ubican el precio mediano de publicación de los departamentos de Mar del Plata alrededor de US$106.000, con un valor aproximado de US$1.909 por m², aunque estos valores son referencias generales y no representan el precio de cada barrio ni de cada propiedad.
Esto demuestra algo importante: hablar de "el precio de las propiedades en Mar del Plata" como si fuera un único mercado puede resultar engañoso.
Un departamento frente al mar, una unidad reciclada en una zona consolidada, un PH con patio o una propiedad con cochera pueden tener comportamientos de demanda muy diferentes.
🏦 El crédito hipotecario: una variable clave
Otro factor que puede influir significativamente en el mercado es el acceso al crédito.
Durante 2026 se observa una recuperación parcial de las operaciones hipotecarias. Según el Monitor de Crédito Hipotecario de Tejido Urbano, en julio se registraron 2.409 operaciones con hipoteca en CABA y la provincia de Buenos Aires, un 21% más que en junio. Sin embargo, entre enero y agosto de 2026 las altas hipotecarias todavía estaban 47,5% por debajo del mismo período de 2025.
Estos datos muestran que el crédito está volviendo a tener presencia en el mercado, pero todavía enfrenta desafíos.
A su vez, durante septiembre se implementaron nuevas medidas destinadas a ampliar el fondeo para créditos destinados a primera vivienda, lo que podría generar cambios en el acceso al financiamiento si se consolida una mayor oferta crediticia.
📈 ¿Qué podría hacer subir los precios?
Existen varios factores que podrían ejercer presión alcista sobre determinados segmentos del mercado:
Mayor acceso al crédito hipotecario.
Aumento de la demanda.
Menor disponibilidad de propiedades bien ubicadas.
Mejora del poder adquisitivo.
Mayor confianza de compradores e inversores.
Reducción de los costos de construcción.
Mayor interés por determinadas zonas.
Propiedades correctamente valuadas y con características buscadas.
Sin embargo, esto no significa que todas las propiedades necesariamente vayan a aumentar de precio.
La demanda suele concentrarse especialmente en determinados segmentos.
📉 ¿Y qué podría hacer que algunos precios bajen?
También existen factores que pueden generar presión sobre los valores:
Tasaciones por encima del valor real de mercado.
Exceso de oferta en determinados segmentos.
Propiedades que necesitan grandes inversiones para ser habitables.
Ubicaciones con menor demanda.
Problemas de documentación.
Falta de financiación.
Tasas de crédito elevadas.
Necesidad de venta rápida por parte del propietario.
Por eso podemos encontrarnos con una situación aparentemente contradictoria: una propiedad puede bajar su precio mientras otra, en la misma ciudad, puede mantener o incluso mejorar su valor.
🔎 Entonces… ¿conviene esperar?
No existe una respuesta universal.
Para quien necesita comprar una vivienda, la decisión debería analizarse considerando su capacidad económica, necesidad de vivienda, posibilidad de acceder a crédito y características de la propiedad.
Para quien vende, esperar una suba general del mercado puede no ser necesariamente la mejor estrategia si la propiedad está publicada a un valor que actualmente no encuentra compradores.
Y para quien busca invertir, resulta fundamental analizar precio de entrada, ubicación, demanda, potencial de alquiler, gastos y posibilidad de reventa, en lugar de basar la decisión exclusivamente en la expectativa de una futura suba.
🧭 La clave: comprar o vender a valor de mercado
En el contexto actual, quizás la pregunta más importante no sea:
"¿Los precios van a subir o bajar?"
Sino:
"¿Esta propiedad está correctamente valuada respecto del mercado actual?"
Una propiedad correctamente tasada puede generar oportunidades tanto para quien compra como para quien vende.
El mercado inmobiliario no se mueve como un bloque uniforme. Existen propiedades que tienen mucha demanda, otras que necesitan ajustar su precio y otras que pueden permanecer durante largos períodos publicadas hasta encontrar al comprador adecuado.
Por eso, conocer el verdadero valor de una propiedad es hoy más importante que intentar adivinar el precio del mercado dentro de seis meses.
🏡 Una mirada profesional
Desde Fraire Propiedades consideramos que cada inmueble debe analizarse de manera particular.
Ubicación, superficie, estado, calidad constructiva, distribución, orientación, cochera, balcón, servicios, documentación, posibilidades de uso e incluso su potencial de inversión son algunos de los factores que permiten determinar un valor razonable.
El mercado puede cambiar. Una buena tasación permite tomar decisiones con información actual y no solamente con expectativas.
Conclusión
El mercado inmobiliario argentino de 2026 presenta señales de recuperación, pero también importantes diferencias entre segmentos. El crédito comienza a mostrar nuevamente actividad, aunque todavía se encuentra por debajo de los niveles de 2025, mientras que las operaciones de compraventa mantienen un comportamiento relativamente firme.
Por eso, no sería responsable afirmar hoy que todas las propiedades van a subir o que todas van a bajar.
Lo que sí puede observarse es un mercado cada vez más selectivo, donde la ubicación, las características del inmueble y, especialmente, la relación entre precio y valor real adquieren una importancia fundamental.
Nota: Este artículo tiene carácter informativo y refleja un análisis del mercado inmobiliario a partir de información disponible durante septiembre de 2026. No constituye asesoramiento financiero ni recomendación de inversión. Los valores pueden variar según ubicación, características particulares y condiciones de cada operación.